Главная Контакты

Свежий номер



Голосование

Перспектива публикаций в газете "Заря"


Гороскоп









Алексеевка

Реклама

Календарь

«    Июль 2020    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031 

Облако тегов



Особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства

29-05-2020, 17:01 | Раздел: --- | Просмотров: 1320 |
«Особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства»
Благодаря действующим в Белгородской области программам, стимулирующим индивидуальное жилищное строительство, наш район переживает настоящий строительный бум. В новых жилых кварталах появляются магазины, другие объекты инфраструктуры. Застройщикам необходимо заранее представлять себе алгоритм действий по оформлению документов на создаваемые объекты недвижимости.
Незавершенное строительство – это одна из стадий, этап в процессе создания объекта, будь производственный корпус или индивидуальный жилой дом. Поэтому процедура государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства включает в себя те же этапы, что и на завершенный строительством объект, только она буквально на пару шагов короче.
Осуществление государственной регистрации прав на объекты, строительство которых не завершено, является правом, а не обязанностью застройщиков. Как правило, право собственности регистрируется по факту полного завершения строительства. Необходимость обратиться в регистрирующий орган ранее полного окончания строительных и отделочных работ может возникнуть в следующих случаях: необходимость продажи объекта вследствие изменения жизненных планов; необходимость реализации долгостроя вследствие финансовых трудностей, банкротства; вступление в наследство; раздел имущества супругов; признание прав по решению суда; необходимость привлечения кредитных средств для продолжения строительства; реорганизация юридического лица.
Объекты незавершенного строительства (далее – ОНС) являются отдельным видом объектов недвижимого имущества. Правоотношения, связанные с их оборотом, включают в себя множество аспектов.
Виды прав на земельные участки и расположенные на них объекты устанавливает Гражданский Кодекс Российской Федерации; отношения в сфере предоставления земельных участков регулирует земельное законодательство; на вопросы, связанные с подготовкой разрешительной документации, отвечает градостроительное; порядок государственной регистрации прав регламентирует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
Документы – основания для государственной регистрации прав на ОНС.
Требования к перечню и содержанию документов, необходимых для первичной государственной регистрации прав на ОНС отличаются от перечня, необходимого для ГРП законченного строительством объекта незначительно. Отличия связаны с отсутствием необходимости получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (или же уведомления о соответствии законченного строительством объекта параметрам разрешенного строительства) и с наличием специальных требований к содержанию технического плана.
Общие основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Закона.
Общие требования к документам, представляемым для целей ГРП, следующие. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о ГРН, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, предусмотренные Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 21 Закона о ГРН, документы, являющиеся основанием возникновения прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРН.
В отношении создаваемых объектов капитального строительства п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о ГРН установлен принцип одновременности осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, так называемая «единая процедура».
Исключением из этого правила, согласно ч. 4 ст. 14 Закона о ГРН, являются случаи, когда государственный кадастровый учёт объекта был осуществлён ранее, то есть до введения Законом о ГРН правила «единой процедуры» с 1.01.2017 г.
Итак, согласно п. 10 статьи 40 Закона о ГРН, государственный кадастровый учет (ГКУ) государственная регистрация прав на создаваемый объект недвижимости на стадии незавершенного строительства осуществляется в зависимости от его вида на основании:
а) разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
б) технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута– в случае, если для их строительства в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство
Общий порядок получения разрешения на строительство, регламентирован ч. 1-16, 18-20 ст. 51, ст. 55 ГрК РФ. Он называется разрешительным и установлен для будущих зданий нежилого назначения.
Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, перечислены в части 17 ст. 51 ГрК РФ. Такой порядок называется уведомительным, и установлен:
а) для строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (п. 2 части 17 статьи 51 ГрК РФ);
б) при строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) (п. 2 части 17 статьи 51 ГрК РФ);
в) в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (рабочие бытовки; котельные при основных зданиях) (п. 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ).
Суть уведомительного порядка состоит в том, что застройщик не испрашивает у уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления разрешения, а уведомляет его о факте начала строительства. Предусмотренный ГрК РФ уведомительный порядок реализуется путём подготовки уведомления о планируемом строительстве соответствующего объекта (часть 1 ст. 51.1 ГрК РФ) , которое застройщик направляет в орган местного самоуправления (обычно в отдел архитектуры) и получаемого от органа МСУ в ответ уведомления о соответствии параметров объекта предельным размерам разрешенного строительства (часть 16 ст. 55 ГрК РФ).
Технический план объекта незавершенного строительства
Что же касается технического плана, то он представляется для целей ГКУ и ГРП в любом случае, однако при разрешительном порядке он не входит в число документов-оснований возникновения права, а при уведомительном – входит.
По содержанию технический план должен соответствовать требованиям ст. 24 Закона о ГРН и Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы Декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Сведения об ОНС (в зависимости от вида объекта и наличия документов), могут быть включены в технический план на основании:
- проектной документации (ч. 8 ст. 24 Закона);
- разрешения на строительство и проектной документации (ч. 9 ст. 24 Закона);
- декларации об объекте недвижимости (ч. 11 ст. 24 Закона);
- декларации и уведомления о соответствии объекта параметрам строительства (ч. 11.1 ст. 24 Закона)
- технического паспорта объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года (ч. 1 статьи 71 Закона);
Аналогичный перечень оснований для подготовки технического плана содержится в п. 20 раздела II Требований, утв. Приказом 953.
Технический план в виду специфики ОНС как объекта недвижимости, согласно п. 11 и п. 13 ч. 4 ст. 8 Закона о ГРН должен также содержать:
- указание на вид планируемой дальнейшей эксплуатации объекта, строительство которого не завершено (объект индивидуального жилищного строительства, жилой дом блокированной застройки, многоквартирный жилой дом, нежилое здание, сооружение вспомогательного назначения);
- процент готовности и площадь застройки ОНС.
Таким образом, при подготовке пакета документов для представления в орган регистрации необходима помощь специалиста кадастрового инженера.
Анализ положений законодательства в данной сфере в виду их многообразия и межотраслевого характера приводит к выводу, что все участники рассматриваемых правоотношений – застройщики, представители органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственные регистраторы прав, кадастровые инженеры должны уделять особое внимание содержанию документов, представляемых на государственную регистрацию.
В настоящее время в нашей стране уделяется особое внимание совершенствованию законодательства, предоставлению качества государственных услуг и функций, направленных на устранение административных барьеров, создания благоприятных условий для физических и юридических лиц.
Совокупность предпринимаемых мер позволяет сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства в нашей стране включены в гражданский оборот в той мере, в которой это необходимо его участникам.
Юлия Губич,
государственный регистратор прав на недвижимость

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Разместил: АА

Информация

Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.

Яндекс.Метрика