«Особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства»
Благодаря действующим в Белгородской области программам, стимулирующим индивидуальное жилищное строительство, наш район переживает настоящий строительный бум. В новых жилых кварталах появляются магазины, другие объекты инфраструктуры. Застройщикам необходимо заранее представлять себе алгоритм действий по оформлению документов на создаваемые объекты недвижимости.
Незавершенное строительство – это одна из стадий, этап в процессе создания объекта, будь производственный корпус или индивидуальный жилой дом. Поэтому процедура государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства включает в себя те же этапы, что и на завершенный строительством объект, только она буквально на пару шагов короче.
Осуществление государственной регистрации прав на объекты, строительство которых не завершено, является правом, а не обязанностью застройщиков. Как правило, право собственности регистрируется по факту полного завершения строительства. Необходимость обратиться в регистрирующий орган ранее полного окончания строительных и отделочных работ может возникнуть в следующих случаях: необходимость продажи объекта вследствие изменения жизненных планов; необходимость реализации долгостроя вследствие финансовых трудностей, банкротства; вступление в наследство; раздел имущества супругов; признание прав по решению суда; необходимость привлечения кредитных средств для продолжения строительства; реорганизация юридического лица.
Объекты незавершенного строительства (далее – ОНС) являются отдельным видом объектов недвижимого имущества. Правоотношения, связанные с их оборотом, включают в себя множество аспектов.
Виды прав на земельные участки и расположенные на них объекты устанавливает Гражданский Кодекс Российской Федерации; отношения в сфере предоставления земельных участков регулирует земельное законодательство; на вопросы, связанные с подготовкой разрешительной документации, отвечает градостроительное; порядок государственной регистрации прав регламентирует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
Документы – основания для государственной регистрации прав на ОНС.
Требования к перечню и содержанию документов, необходимых для первичной государственной регистрации прав на ОНС отличаются от перечня, необходимого для ГРП законченного строительством объекта незначительно. Отличия связаны с отсутствием необходимости получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (или же уведомления о соответствии законченного строительством объекта параметрам разрешенного строительства) и с наличием специальных требований к содержанию технического плана.
Общие основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Закона.
Общие требования к документам, представляемым для целей ГРП, следующие. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о ГРН, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, предусмотренные Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 21 Закона о ГРН, документы, являющиеся основанием возникновения прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРН.
В отношении создаваемых объектов капитального строительства п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о ГРН установлен принцип одновременности осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, так называемая «единая процедура».
Исключением из этого правила, согласно ч. 4 ст. 14 Закона о ГРН, являются случаи, когда государственный кадастровый учёт объекта был осуществлён ранее, то есть до введения Законом о ГРН правила «единой процедуры» с 1.01.2017 г.
Итак, согласно п. 10 статьи 40 Закона о ГРН, государственный кадастровый учет (ГКУ) государственная регистрация прав на создаваемый объект недвижимости на стадии незавершенного строительства осуществляется в зависимости от его вида на основании:
а) разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
б) технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута– в случае, если для их строительства в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство
Общий порядок получения разрешения на строительство, регламентирован ч. 1-16, 18-20 ст. 51, ст. 55 ГрК РФ. Он называется разрешительным и установлен для будущих зданий нежилого назначения.
Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, перечислены в части 17 ст. 51 ГрК РФ. Такой порядок называется уведомительным, и установлен:
а) для строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (п. 2 части 17 статьи 51 ГрК РФ);
б) при строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) (п. 2 части 17 статьи 51 ГрК РФ);
в) в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (рабочие бытовки; котельные при основных зданиях) (п. 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ).
Суть уведомительного порядка состоит в том, что застройщик не испрашивает у уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления разрешения, а уведомляет его о факте начала строительства. Предусмотренный ГрК РФ уведомительный порядок реализуется путём подготовки уведомления о планируемом строительстве соответствующего объекта (часть 1 ст. 51.1 ГрК РФ) , которое застройщик направляет в орган местного самоуправления (обычно в отдел архитектуры) и получаемого от органа МСУ в ответ уведомления о соответствии параметров объекта предельным размерам разрешенного строительства (часть 16 ст. 55 ГрК РФ).
Технический план объекта незавершенного строительства
Что же касается технического плана, то он представляется для целей ГКУ и ГРП в любом случае, однако при разрешительном порядке он не входит в число документов-оснований возникновения права, а при уведомительном – входит.
По содержанию технический план должен соответствовать требованиям ст. 24 Закона о ГРН и Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы Декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Сведения об ОНС (в зависимости от вида объекта и наличия документов), могут быть включены в технический план на основании:
- проектной документации (ч. 8 ст. 24 Закона);
- разрешения на строительство и проектной документации (ч. 9 ст. 24 Закона);
- декларации об объекте недвижимости (ч. 11 ст. 24 Закона);
- декларации и уведомления о соответствии объекта параметрам строительства (ч. 11.1 ст. 24 Закона)
- технического паспорта объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года (ч. 1 статьи 71 Закона);
Аналогичный перечень оснований для подготовки технического плана содержится в п. 20 раздела II Требований, утв. Приказом 953.
Технический план в виду специфики ОНС как объекта недвижимости, согласно п. 11 и п. 13 ч. 4 ст. 8 Закона о ГРН должен также содержать:
- указание на вид планируемой дальнейшей эксплуатации объекта, строительство которого не завершено (объект индивидуального жилищного строительства, жилой дом блокированной застройки, многоквартирный жилой дом, нежилое здание, сооружение вспомогательного назначения);
- процент готовности и площадь застройки ОНС.
Таким образом, при подготовке пакета документов для представления в орган регистрации необходима помощь специалиста кадастрового инженера.
Анализ положений законодательства в данной сфере в виду их многообразия и межотраслевого характера приводит к выводу, что все участники рассматриваемых правоотношений – застройщики, представители органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственные регистраторы прав, кадастровые инженеры должны уделять особое внимание содержанию документов, представляемых на государственную регистрацию.
В настоящее время в нашей стране уделяется особое внимание совершенствованию законодательства, предоставлению качества государственных услуг и функций, направленных на устранение административных барьеров, создания благоприятных условий для физических и юридических лиц.
Совокупность предпринимаемых мер позволяет сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства в нашей стране включены в гражданский оборот в той мере, в которой это необходимо его участникам.
Юлия Губич,
государственный регистратор прав на недвижимость
Благодаря действующим в Белгородской области программам, стимулирующим индивидуальное жилищное строительство, наш район переживает настоящий строительный бум. В новых жилых кварталах появляются магазины, другие объекты инфраструктуры. Застройщикам необходимо заранее представлять себе алгоритм действий по оформлению документов на создаваемые объекты недвижимости.
Незавершенное строительство – это одна из стадий, этап в процессе создания объекта, будь производственный корпус или индивидуальный жилой дом. Поэтому процедура государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства включает в себя те же этапы, что и на завершенный строительством объект, только она буквально на пару шагов короче.
Осуществление государственной регистрации прав на объекты, строительство которых не завершено, является правом, а не обязанностью застройщиков. Как правило, право собственности регистрируется по факту полного завершения строительства. Необходимость обратиться в регистрирующий орган ранее полного окончания строительных и отделочных работ может возникнуть в следующих случаях: необходимость продажи объекта вследствие изменения жизненных планов; необходимость реализации долгостроя вследствие финансовых трудностей, банкротства; вступление в наследство; раздел имущества супругов; признание прав по решению суда; необходимость привлечения кредитных средств для продолжения строительства; реорганизация юридического лица.
Объекты незавершенного строительства (далее – ОНС) являются отдельным видом объектов недвижимого имущества. Правоотношения, связанные с их оборотом, включают в себя множество аспектов.
Виды прав на земельные участки и расположенные на них объекты устанавливает Гражданский Кодекс Российской Федерации; отношения в сфере предоставления земельных участков регулирует земельное законодательство; на вопросы, связанные с подготовкой разрешительной документации, отвечает градостроительное; порядок государственной регистрации прав регламентирует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
Документы – основания для государственной регистрации прав на ОНС.
Требования к перечню и содержанию документов, необходимых для первичной государственной регистрации прав на ОНС отличаются от перечня, необходимого для ГРП законченного строительством объекта незначительно. Отличия связаны с отсутствием необходимости получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (или же уведомления о соответствии законченного строительством объекта параметрам разрешенного строительства) и с наличием специальных требований к содержанию технического плана.
Общие основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Закона.
Общие требования к документам, представляемым для целей ГРП, следующие. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о ГРН, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, предусмотренные Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 21 Закона о ГРН, документы, являющиеся основанием возникновения прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРН.
В отношении создаваемых объектов капитального строительства п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о ГРН установлен принцип одновременности осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, так называемая «единая процедура».
Исключением из этого правила, согласно ч. 4 ст. 14 Закона о ГРН, являются случаи, когда государственный кадастровый учёт объекта был осуществлён ранее, то есть до введения Законом о ГРН правила «единой процедуры» с 1.01.2017 г.
Итак, согласно п. 10 статьи 40 Закона о ГРН, государственный кадастровый учет (ГКУ) государственная регистрация прав на создаваемый объект недвижимости на стадии незавершенного строительства осуществляется в зависимости от его вида на основании:
а) разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
б) технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута– в случае, если для их строительства в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство
Общий порядок получения разрешения на строительство, регламентирован ч. 1-16, 18-20 ст. 51, ст. 55 ГрК РФ. Он называется разрешительным и установлен для будущих зданий нежилого назначения.
Случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, перечислены в части 17 ст. 51 ГрК РФ. Такой порядок называется уведомительным, и установлен:
а) для строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (п. 2 части 17 статьи 51 ГрК РФ);
б) при строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) (п. 2 части 17 статьи 51 ГрК РФ);
в) в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (рабочие бытовки; котельные при основных зданиях) (п. 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ).
Суть уведомительного порядка состоит в том, что застройщик не испрашивает у уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления разрешения, а уведомляет его о факте начала строительства. Предусмотренный ГрК РФ уведомительный порядок реализуется путём подготовки уведомления о планируемом строительстве соответствующего объекта (часть 1 ст. 51.1 ГрК РФ) , которое застройщик направляет в орган местного самоуправления (обычно в отдел архитектуры) и получаемого от органа МСУ в ответ уведомления о соответствии параметров объекта предельным размерам разрешенного строительства (часть 16 ст. 55 ГрК РФ).
Технический план объекта незавершенного строительства
Что же касается технического плана, то он представляется для целей ГКУ и ГРП в любом случае, однако при разрешительном порядке он не входит в число документов-оснований возникновения права, а при уведомительном – входит.
По содержанию технический план должен соответствовать требованиям ст. 24 Закона о ГРН и Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы Декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Сведения об ОНС (в зависимости от вида объекта и наличия документов), могут быть включены в технический план на основании:
- проектной документации (ч. 8 ст. 24 Закона);
- разрешения на строительство и проектной документации (ч. 9 ст. 24 Закона);
- декларации об объекте недвижимости (ч. 11 ст. 24 Закона);
- декларации и уведомления о соответствии объекта параметрам строительства (ч. 11.1 ст. 24 Закона)
- технического паспорта объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года (ч. 1 статьи 71 Закона);
Аналогичный перечень оснований для подготовки технического плана содержится в п. 20 раздела II Требований, утв. Приказом 953.
Технический план в виду специфики ОНС как объекта недвижимости, согласно п. 11 и п. 13 ч. 4 ст. 8 Закона о ГРН должен также содержать:
- указание на вид планируемой дальнейшей эксплуатации объекта, строительство которого не завершено (объект индивидуального жилищного строительства, жилой дом блокированной застройки, многоквартирный жилой дом, нежилое здание, сооружение вспомогательного назначения);
- процент готовности и площадь застройки ОНС.
Таким образом, при подготовке пакета документов для представления в орган регистрации необходима помощь специалиста кадастрового инженера.
Анализ положений законодательства в данной сфере в виду их многообразия и межотраслевого характера приводит к выводу, что все участники рассматриваемых правоотношений – застройщики, представители органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственные регистраторы прав, кадастровые инженеры должны уделять особое внимание содержанию документов, представляемых на государственную регистрацию.
В настоящее время в нашей стране уделяется особое внимание совершенствованию законодательства, предоставлению качества государственных услуг и функций, направленных на устранение административных барьеров, создания благоприятных условий для физических и юридических лиц.
Совокупность предпринимаемых мер позволяет сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства в нашей стране включены в гражданский оборот в той мере, в которой это необходимо его участникам.
Юлия Губич,
государственный регистратор прав на недвижимость
