Главная Контакты

Свежий номер



Голосование

Перспектива публикаций в газете "Заря"


Гороскоп



Архив

Ноябрь 2020 (31)
Октябрь 2020 (26)
Сентябрь 2020 (34)
Август 2020 (28)
Июль 2020 (43)
Июнь 2020 (30)






Алексеевка

Реклама

Календарь

«    Ноябрь 2020    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30 

Облако тегов



Узаконить свой дом: как это сделать, а главное - зачем

24-05-2019, 10:13 | Раздел: --- | Просмотров: 2198 |
Именно в эти дни в Государственной Думе находится на рассмотрении законопроект, который в очередной раз предусматривает продление возможности оформления прав на некоторые объекты недвижимости в упрощенном порядке, на этот раз до 1 марта 2020 года. Этот упрощенный порядок регистрации в народе получил название "дачная амнистия". Новшества в данной сфере затрагивают миллионы людей, поэтому всегда широко обсуждаются, однако, к сожалению, часто неверно трактуются.
Так, в ходе многочисленных бесед с местными жителями в рамках консультирования по данному злободневному вопросу стало очевидно, что люди не делают различий между порядком регистрации прав на садовые (дачные) дома и на обычные жилые дома, а также между порядком действующим ранее и введённым недавно. Чаще всего домовладельцы полагают, что в случае возникновения такой необходимости проблем с оформлением не будет: достаточно иметь права землю, на которой уже стоит или строится дом, и потратиться на подготовку технического плана. А пока пусть дом стоит неоформленным, поскольку так он «есть не просит» (то есть на него не нужно платить налог). Это ошибочное понимание сути «дачной амнистии», которое впоследствии приводит собственников или их наследников к огромным финансовым и юридическим сложностям.
Главное здесь – разобраться, что это за закон, какие правоотношения и с недвижимостью какого вида он регулирует, а также в какие периоды времени действует – и сразу станет понятно, какие шаги следует предпринять в каждом конкретном случае.

Буква закона
Главный нормативный акт по рассматриваемому вопросу – Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Он определяет значение такого понятия как «объект ИЖС», наличие или отсутствие необходимости поучения разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, процедуры и сроки принятия органом местного самоуправления решений. Кодекс действует с 30.12.2004 года. Названные правоотношения регламентированы ч. 1 ст. 14, ст. 16, ч. 3,4 ст. 20, ч. 17 ст. 51, часть 1 ст. 51.1 ,ч. 3 ст. 55.24, ч. 16 ст. 55 ГрК РФ. В содержание данных статей неоднократно вносились изменения, изменяющие порядок оформления.
Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", (ст. 8) важен для понимания сроков действия тех или иных документов.
Процедуры осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определены ч. 1 ст. 14, ч. 3,4 ст. 20, ч. 11.1 ст. 24, ч. 10 ст. 40, ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Порядок подготовки технического плана установлен Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы Декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Как только в какие-то из названных статей данных нормативных актов вносятся изменения, это автоматически означает изменение порядка оформления созданных и создаваемых объектов недвижимости. Так происходит довольно часто, поэтому принимая решение относительно вашего жилья, лучше предварительно сверяться с текущим положением вещей в данной сфере. В настоящий момент при анализе ситуации следует учитывать следующее:

Самое важное - земля.
Обсуждаемое сейчас в новостях возвращение ранее действовавшего упрощенного порядка оформления касается исключительно кадастрового учета и регистрации прав на садовые дома и жилые дома, созданные на садовых и дачных земельных участках.
Если в ваших документах на землю указан такой вид разрешенного использования земельного участка как «коллективное садоводство», «садовый земельный участок», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», то лишь тогда упрощенный порядок регистрации следует взять на вооружение, да и то в случае одобрения законопроекта.
Однако подобных участков в наших районах немного, у нас нет мегаполисов, вокруг которых обычно развита сеть дачных посёлков. Большинство алексеевцев и красненцев не нуждаются в дополнительных дачах, поскольку используют для целей огородничества приусадебные участки по основному месту жительства.
Так что если в ваших документах указан вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», и вы до сих пор не зарегистрировали права на расположенный на нем жилой дом , эта статья для вас.

Виды порядка оформления
В этом моменте - корень всеобщих заблуждений. Разберёмся, какой порядок оформления в какие периоды времени к каким случаям применим.
Упрощенный. Действовал с 30.12.2004 года по 1.03.2019 г. в отношении строений и домов, расположенных на дачных и садовых земельных участках. Первоначально состоял в возможности оформления прав на основе документа о праве на земельный участок и декларации об объекте недвижимости. Ни разрешение на строительство, ни, тем более, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ни технический паспорт не требовались.
Другими словами, правообладатель фактически сообщал государству: «на принадлежащем мне участке есть дом из таких-то материалов с такой-то площадью», а государство подтверждало право собственности на такой дом, не проверяя ни его соответствие строительным. нормам и санитарным правилам, ни точность указания основных характеристик объекта. Именно эту «амнистию» все имеют в виду, забывая обратить внимание на ключевое слово – «дачная».
С 1.01.2017 г. введена необходимость подготовки технического плана, а Декларация об объекте недвижимости стала включаться в его состав, то есть правила ужесточились.
С 1.03.2019 г. введена ещё одна дополнительная опция - необходимость направления в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) домов. Вот о приостановлении до 1.03.2020 года действия этого усложняющего процедуру оформления расположенных на садовых участках домов правила идет сейчас речь в Госдуме. Чем закончится эта законодательная инициатива – покажет время.
Разрешительный. Ключевое отличие данного порядка от упрощенного состояло в необходимости получения разрешения на строительство или же реконструкцию для возведения жилых домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для ИЖС и ЛПХ.
Обязанность получения разрешения на строительство была закреплена ч. 9-9.2 ст. 51 ГрК РФ, однако существовала она и до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ. Хорошая новость - разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
Элемент амнистии в этом случае заключался лишь в отсутствии с 30.12.2004 г. необходимости получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов. Этот документ не требовался, то есть результаты строительства не контролировались. Важно помнить, что срок действия этого послабления ограничен до 1.03.2020 г. (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Возможно, после этой даты нас снова ожидают перемены в сторону усложнения процедуры, поэтому с оформлением медлить не стоит.
А пока, с 4.08.2018 г. части 9-9.2 ст. 51 ГрК РФ утратили силу, то есть необходимость получения разрешений на строительство домов, возводимых после этой даты, отменена. При этом важно понимать, что без ранее выданных разрешений невозможно будет завершить процедуру оформления домов, строительство которых начато и/или окончено до 4.08.2018 года.
Теперь, когда история вопроса изучена, рассмотрим актуальный порядок оформления.
Уведомительный. Итак, новый, уведомительный порядок оформления объектов индивидуального жилищного строительства для домов, расположенных на участках, предназначенных для ИЖС и ЛПХ действует с 4.08.2018 г., для домов, расположенных на садовых (дачных) участках – с 1.03.2019 г.
Условно говоря, роль заявления о выдаче разрешения на строительство сейчас исполняет направляемое застройщиком в орган МСУ уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС (часть 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Роль разрешения на строительство - направляемое в ответ уведомление о соответствии, либо о несоответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС, установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта на земельном участке.
Ваше уведомление об окончании строительства (реконструкции) заменило существовавшее ранее заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. На месте самого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до 01.03.2020 года будет находиться ответное уведомление от органа МСУ о соответствии параметров объекта ИЖС предельным размерам разрешенного строительства (реконструкции) (часть 16 ст. 55 ГрК РФ).
При этом изготовление технического плана в соответствии с абзацем 3 п. 10 статьи 40 Закона о регистрации недвижимости остаётся обязательным.
Таким образом, государство в лице уполномоченных органов теперь вновь в полной мере контролирует соответствие возводимых объектов строительным и санитарным нормам и правилам. Разница состоит в том, что застройщик не испрашивает разрешения построить что-либо на своём участке, а уведомляет о своих намерениях. Выполнить эту процедуру сейчас нетрудно, поскольку благодаря работающей системе межведомственного взаимодействия, количество визитов владельца недвижимости в присутственные места сведено к минимуму.

Практические шаги.
В целях соблюдения уведомительного порядка следует действовать следующим образом.
Шаг 1. Сбор документов, необходимых для подачи уведомления в администрацию.
Вам понадобится:
свидетельство или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на земельный участок;
градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Форма ГПЗУ и порядок ее заполнения, утверждены Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр, содержание - ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ:
схема расположения строений на земельном участке с размерами и параметрами. Она составляется с обязательным учётом строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, самостоятельно или с привлечением специалистов (кадастрового инженера или архитектора).
Шаг 2. Подача уведомления о начале строительства.
Вам следует (самостоятельно или при помощи специалиста) заполнить форму уведомления о планируемом строительстве (см. Приложения к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 сентября 2018 г. N 591/пр) и подать документы в офис приёма.
Шаг 3. Получение ответа.
В течение 7 рабочих дней муниципальная администрация проверит указанные в Вашем уведомлении параметры ИЖС на соответствие установленным нормам и направит Вам выбранным Вами либо уведомление о соответствии, либо о несоответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС, установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта на земельном участке. Можете начинать стройку — на нее вам дается 10 лет. Вариант: вы получаете уведомление о несоответствии. Тогда строить нельзя — надо пересмотреть свои планы так, чтобы вписаться в градостроительные и прочие нормы.
В случае изменения параметров планируемого строительства (реконструкции) объект ИЖС Вам необходимо направить уведомление об этом с указанием изменяемых параметров.
Важно: граждане, начавшие строительство до 4.08.2018 г. и получившие разрешение на строительство до этой даты, первые три шага не выполняют.
Шаг 4. Подача уведомления об окончании строительства. В срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства (реконструкции) объекта ИЖС следует подать уведомление об окончании строительства (реконструкции), в котором необходимо указать сведения о параметрах построенного ИЖС, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления Вам ответного уведомления.
К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план объекта ИЖС, подготовленный кадастровым инженером.
Построенный объект должен соответствовать первоначальным планам (это проверят).
Шаг 5. Получение ответного уведомления и регистрация права собственности. Если Вы получили от муниципальной администрации уведомление о соответствии, это значит, что она самостоятельно направит в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект ИЖС и прилагаемые к нему документы. Об этом Вас также уведомят.
Если по какой-то причине муниципальная администрация не направит в Росреестр в установленный срок заявления и документы, вы можете направить указанное заявление самостоятельно.
Откладывать не стоит
Во-первых, законодательство в данной сфере имеет тенденцию к ужесточению требований. Чем больше времени пройдёт с начала строительства дома, тем сложнее будет выполнить все правила. Велика вероятность судебного порядка приобретения права собственности, а в особо запущенных случаях – получения предписания о сносе дома.
Во-вторых, отсутствие права собственности не позволяет реализовать право на распоряжение объектом недвижимости. Если возникнет срочная необходимость продать, подарить, заложить жилой дом, вы не сможете этого сделать без прохождения процедуры первичного оформления.
В-третьих, нерешенный вопрос с оформлением дома впоследствии серьезно усложнит процедуру вступления в наследство, в том числе увеличит связанные с этим расходы.
В-четвертых, Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001г. № 195-ФЗ предусматривает штрафы за неисполнение обязанности по регистрации прав. Ст. 19.21 «Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает ответственность в виде наложения административных штрафов за несоблюдение собственником, арендатором или пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В-пятых, возможны санкции за неуплату имущественного налога. Обязанность сообщить в налоговый орган о наличии недвижимого имущества возникает у гражданина в случае, если он никогда не получал налогового уведомления и никогда не уплачивал имущественные налоги в отношении этого имущества (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).
Будем надеяться, что до этого не дойдёт, и все, кто ещё не узаконил свои дома, сделают это в ближайшее время.

Юлия Губич,
государственный регистратор
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Разместил: admin

Информация

Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.

Яндекс.Метрика