Выдел пая в натуре - пять типичных ошибок, допускаемых собственниками земельных долей
В последнее время наблюдается активизация оборота земель сельскохозяйственного назначения с целью более интенсивного вовлечения в производство земель общей долевой собственности. Всё большее число граждан имеет желание самостоятельно обрабатывать принадлежащие им земли, извлекать максимально возможную прибыль, а не просто получать ежегодную плату от передачи их в аренду крупным сельхозпроизводителям. В просторечии данную процедуру называют «выдел пая в натуре». В этой связи и собственникам, и пользователям земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо следить за изменениями в законодательстве, проявлять инициативу в отношении надлежащего оформления документов.
С вступлением с 1.01.2017 г. в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, процедуры процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав объединены в одну общую процедуру, Это означает, что документы сдаются в пункты приема одним пакетом, и рассматриваются органом регистрации одновременно. В этой связи любая неточность в оформлении приводит к принятию решения о приостановлении как кадастрового учета, так и регистрации прав.
Акцентируем внимание на типичных ошибках, которые допускают собственники земельных долей.
1. В процедуре выдела принимают участие лица, не являющиеся собственниками земельных долей.
Во избежание данного затруднения следует до начала выдела заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, из которого производиться выдел, и убедиться в том, что права всех участников на принадлежащие им земельные доли актуальны. Неоднократно выявлялись случаи попыток повторного участия некоторых граждан в выделе при том, что их земельная доля уже вошла в состав участка, выделенного ранее. Случались также попытки выделить земельную долю, право на которую уже прекращено в связи со смертью ее собственника.
2. Сумма площадей долей, находящихся в собственности лиц, принявших решение о выделе, не совпадает с площадью выделяемого земельного участка.
Данная ошибка неразрывно связана с первым пунктом, она как правило имеет место в случаях выявления наличия неактуальных прав лиц, заявивших о намерении выделить свои земельные доли. Реже такое расхождение является арифметической ошибкой, допущенной при подсчете сумм площадей долей.
3. Нарушен порядок проведения общего собрания собственников земельных долей в случае, если процедура согласования месторасположения выделяемого участка предполагает проведение такого собрания.
Как правило, вопросы возникают и к порядку оповещения заинтересованных лиц о дате и месте проведения собрания (нет подтверждения опубликования объявлений), и к порядку оформления протокола собрания (отсутствуют подписи участников собрания и их доверенных лиц, отсутствует кворум и т.д.). В целях недопущения данной ошибки следует заблаговременно изучить нормы Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.(далее – Закон об обороте) к процедуре проведения такого собрания и требованиям к оформления его протокола. Это п. 3,4-6 ст. 13, п. 5 ст. 13.1, ст. 14 Закона об обороте.
4. Нарушены требования к содержанию извещения всех участников долевой собственности о необходимости согласования проекта межевания земельных участков, способам его направления либо опубликования.
Извещение направляется всем участникам долевой собственности (заказным письмом с уведомлением о вручении) либо публикуется в газетах «Заря» или «Белгородские известия». Содержание извещения должно соответствовать требованиям пп. 1-4 п. 8, п. 11 ст. 13.1 Закона об обороте.
В случае, если в течении 30 дней с даты извещения от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным, о чем кадастровый инженер составляет заключение. В случае же наличия спора о размере и местоположении границ выделяемого участка в счет земельной доли рассматривается в суде, и тогда предоставляется решение суда.
5. Не предоставлены согласия арендаторов и залогодержателей на преобразование в форме выдела земельного участка, находящегося в залоге либо в аренде в соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Собственники земельных долей зачастую не осведомлены о необходимости получения таких согласий. Кроме того, если арендатор земельного участка передает свои арендные права в залог, собственники земельных долей могут просто не знать об этом. Эта проблема легко разрешима путем получения выписки из ЕГРН, в которой отражаются сведения о зарегистрированных обременениях (ипотеке, аренде и других).
При наличии таких обременений необходимо заблаговременно заручится согласиями землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходного земельного участка и определить дальнейшие условия сотрудничества либо принять решение о его его прекращении.
Как видим, все затруднения преодолимы, если выполнять все предусмотренные законом процедуры на стадии подготовки документов, а не постфактум. Заблаговременное обсуждение названных выше ситуаций с кадастровым инженером позволит избежать излишних временных и финансовых затрат. Как говорится, «предупрежден – значит, вооружен».
Юлия Губич,
государственный регистратор.
1
