Как превратить квартиру в офис
Одной из примет нашего времени является развитие малого бизнеса – в городе и районе открываются частные магазины, парикмахерские, мастерские по ремонту. Не каждый предприниматель имеет возможность построить для этих целей отдельное здание, поэтому часто подобные точки оказания услуг населению размещаются на первых этажах жилых домов, в бывших квартирах, или же для этих целей осуществляется переоборудование домов в частном секторе.
Процедура перевода жилых помещений в нежилые четко регламентирована законодательством, которое участникам правоотношений в данной сфере следует знать и соблюдать. Для начала нужно разобраться в понятиях и терминах, затем определить учреждения и организации, в которые нужно будет обратиться и задачи, которые нужно там решить, наметить последовательность действий для конкретного случая.
Итак, условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).
Такой перевод может осуществляться одним из следующих способов:
- с переустройством, перепланировкой, не затрагивающей конструктивных элементов (п. 7 ст. 4, п. 6, п. 8, п. 9 ст. 23 ЖК РФ, абз. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ);
- с реконструкцией (п. 6, п. 8 ст. 23 ЖК РФ, п. 14ст. 1, п. 1,2 9 ст. 51,п. 1 ст. 55 ГрК РФ);
- без переустройства, перепланировки, реконструкции жилого помещения (п.5, п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Приведенные статьи содержат в том числе объяснение смысла таких понятий как «переустройство», «перепланировка», «реконструкция». Их отличие состоит в степени масштабности вносимых в объект недвижимого имущества изменений. Так, переустройство – это самые незначительные из них, реконструкция – наиболее глобальные. Лучше заранее ознакомиться с содержанием данных статей и действовать в зависимости от характера планируемых к проведению работ.
После того, как выбран способ изменения назначения помещения, необходимо определить, какие документы для этого необходимы и куда следует обратиться, чтобы их получить.
Начать нужно с подготовки проекта работ и получения компетентного заключения по вашему проекту.
Проект изготавливает любая лицензированная проектная организация или лицензированный специалист. Если переустройство, перепланировка и реконструкция не предполагаются, проект не нужен, можно сразу переходить к следующему шагу.
Им является получение заключение о характере планируемых работ при переводе объекта из жилого в нежилой (работы перепланировке и (или) переоборудованию либо работы по реконструкции), которое выдается главным архитектором муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области.
После получения заключения следует обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений, для получения Уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого помещения) в нежилое (жилое) помещение, форма которого утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 г. №502(далее – Уведомление).
В г. Алексеевка и Алексеевском районе муниципальная услуга "Перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение" предоставляется отделом по реформированию и модернизации ЖКХ комитета по управлению муниципальной собственностью и ЖКХ администрации муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области, расположенного в здании районной администрации. Услуга предоставляется согласно Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного Постановлением администрации муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области от 03.04.2012 г. №245.
Согласно смысла п. 6 ст. 23 ЖК РФ Уведомление о переводе должно содержать одно из следующих предписаний:
а) переустройства, перепланировки, с перечнем необходимых работ. В этом варианте завершение работ по переустройству (перепланировке) подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (п. 9 ст. 23 ЖК РФ).
б) о необходимости проведения иных работ (то есть реконструкции). В этом варианте начало работ оформляется разрешением на реконструкцию, а завершение работ - разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которые выдаются отделом архитектуры.
в) указание, на то, что проведение работ по переустройству (перепланировке), реконструкции не предполагается (в этом случае уведомление является окончательным документом, подтверждающим перевод).
По окончании работ для подготовки технического плана объекта приглашается кадастровый инженер. Деятельность кадастровых инженеров в обязательном порядке лицензируется. Кадастровые инженеры оказывают услуги на коммерческой основе, они могут работать как в составе специализированных организаций так и как индивидуальные предприниматели. В городе и районе данный вид услуг оказывают около десятка лицензируемых специалистов, реклама часто публикуется в местной прессе. Заинтересованные лица имеют возможность выбрать специалиста по своему усмотрению.
Затем технический план с приложением Уведомления о переводе жилого в нежилое помещение и иных документов в зависимости от характера проведенных работ сдается в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата» по Белгородской области (ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области). Пункты приема документов расположены в МФЦ (первый этаж Дома быта, ул. Победы, 67) и в здании бывшего РКЦ, напротив центрального офиса Сбербанка (первый этаж, 1 пер. Мостовой, 11). Данное учреждение осуществит внесение изменений в Государственный кадастр недвижимости в части новых характеристик объекта. Как минимум, у объекта измениться назначение: было жилое, станет нежилое. В случае же проведения дополнительных работ может измениться конфигурация как внутренних перегородок, так и внешних границ объекта, что повлечет изменение его площади.
Итогом внесения изменений в ГКН станет кадастровый паспорт (кадастровая выписка), содержащая обновленные сведения.
И только после этого можно обращаться с заявлением в Управление Росреестра по Белгородской области с целью внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и с ним (ЕГРП) и получения итогового документа – выписки из ЕГРП, содержащей измененные сведения об объекте недвижимости. Напоминаю, свидетельства о государственной регистрации прав с 15.07.2016 года отменены, факт регистрации прав, равно как и факт внесения любых изменений в ЕГРП теперь подтверждается выпиской.
Пункты приема документов Управления Росреестра расположены там же, где и пункты приема кадастровой палаты.
При таком системном подходе даже далекий от юриспруденции человек сможет оформить свои документы быстро и правильно. Отдельно отмечу, что порядок перевода нежилого помещения в жилое полностью аналогичен.
Ю. Губич,
главный специалист-эксперт
межмуниципального отдела
по Алексеевскому и Красненскому
районам Управления Росреестра
по Белгородской области
